快3个月的宝宝:弱市中房企融资两极分化 万科发债利率低至3.15%-上周新闻

                                                      快3个月的宝宝:弱市中房企融资两极分化 万科发债利率低至3.15%-上周新闻

                                                      快3个月的宝宝
                                                       

                                                      【圆明园马首回家】

                                                      “我听说一些中小企业的融资成本有20%多的∴∵。这么高的融资成本♂∴♀,这门生意是没法做的〇↑。”另有房地产资深业内人士认为∴,金融对地产的作用越来越重要♂。未来〇∟♂,在负债总量管理情况下〇⌒,想增加负债几乎不可能◇。

                                                      他认为π∟□,由于政策的严厉执行∵,市场已经是一个政策市♀,很多资源会集中在头部企业∵?┊。所以中小企业你要拿这个资源⊿,就要付出沉重的代价∟,融资成本很高▽∵☆。

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                                                      从融资的成本来说π〇,财报上看到的融资成本是7%左右♂∴,但实际百强房企融资成本比这还要高几个点◇⌒▽。“未来房企要跟银行深度合作?↑,一家银行可能不够⊿↑∟,要有两三家才行?。缺乏金融背景的房企♂,财务状况将更加脆弱┊∟π。如果有3-4家主力贷款银行π,以及有贷款银行所控制的多元化、多样化的金融机构能够支持♂▽⊿,才能够慢慢走向成功◇↑﹡。”上述人士称⌒▽♂。

                                                      中原地产首席分析师张大伟分析认为♀,整体看↑♀∟,虽然各种调控政策频繁出现↑▽♀,加大了部分企业融资难度□♀⊙,但正常融资并没有收紧┊⊙∟。

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                                                      就具体的企业来看♂,市场分化明显∟??,最近部分房企的融资难度增加☆∴△,但大部分企业的融资成本依然平稳⊿┊,对于经营稳健的企业来说◇⊿,融资成本降低依然是趋势;但对于杠杆率比较高的企业来说♂,最近融资压力有所增加♂∴。

                                                      此前9月初♂,龙湖也发布仅4%利率的大笔美元融资;7月∴,中海发行1笔10年期的4.5亿美元债⊙△,年息率仅3.45%⌒,是债券发行利息成本最低的中资房企♂◇。

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                                                      吴建斌提醒△,原来无论大小房企◇┊,在杠杆方面加得很足?◇♂,好多房企加了八九成的杠杆⊙▽〇,这个时代基本结束了∵。“大家千万不要再想着用高杠杆继续推动一个房企的发展?▽﹡,这个时代已经不存在了△。”

                                                      现在整体融资环境⌒,大家要按照最最谨慎的态度去对待﹡,至少目前没有看到任何的金融机构表态会放松▽☆,甚至还在继续查资金进入到房地产的相关情况∟∟。

                                                      一些中小房企的融资成本不断升高♀﹡,不仅制约了未来的利润空间↑∵,还带来了资金链断裂的风险♀﹡♀。龙头优势凸显11月13日早间┊,万科公告称⊙,子公司万科地产(香港)有限公司(以下简称“万科地产香港”)2013年7月设立了20亿美元中期票据计划∟∟,并于2016年9月在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为32亿美元∴∵♂,并在此后几年持续更新为95亿美元┊。

                                                      此前♂,10月累计已经有13家房企发布接近50亿美元的融资计划△◇┊,9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元?◇π,8月15.8亿美元□π,11月有望刷新年内单月纪录⌒。

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                                                      阳光城集团执行副总裁吴建斌指出⊙⊿﹡,今年房地产市场都很难⌒,不仅仅中小房地产企业难△△↑,大的房地产企业也很难□∟☆,大家各有各的难处☆▽,有土地储备的公司难〇∵⌒,没有土地储备的公司也难┊♂♂。

                                                      年内至今▽,万科共发行2次美元债融资计划♂,第一笔是3月⌒,融资金额为6亿美元、5.25年期固息票据↑☆↑,年息率4.2%〇。

                                                      2019年房地产的主题之一是融资难π□♂,进入9月以来↑⊙,多家房企的境外美元债利率已升到约13%?◇。在此背景下↑⌒?,大型龙头房企的融资优势凸显∴?π。万科、中海、华润、保利等房企能够获得市场上低成本的融资π△♂,进而在逆境中扩张∵∴。

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                                                      万科、龙湖、中海这些低于平均水平的利率▽⊙⌒,与其他房企的高利率形成强烈反差⊙。比如〇☆,德信中国拟发行1亿美元额外优先票据利率12.875%﹡↑,佳兆业拟发行2023年11月12日到期的3亿美元优先票据♂,票面利率为11.95%﹡◇,弘阳地产额外发行1.5亿美元2022到期票据□,利率9.95%﹡♂。

                                                      资金安全提至首位进入四季度∟♂◇,房企明显更加关注资金链的安全﹡π♂,房地产市场必须稳定↑,而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险∟▽,最近几个月ππ⊙,针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧◇⌒♂。

                                                      2019年二季度后房企大额度融资减少△△⊙,对于融资渠道较少的企业来说▽∵,压力将非常大⊙。目前看◇,信托与海外融资□┊,都是规范而不是全面暂停π↑,对于中小房企和高负债率房企来说⌒?┊,未来预计融资难度将非常大♂∴∴,但是对于大型企业来说☆⊙⊿,影响相对有限⌒♀♂。

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                                                      从企业融资情况看┊⊙,有赎回有新增∴,部分企业最近发行的美元融资成本非常低┊∟□,而也有企业融资成本处于高位〇﹡。

                                                      累计数据对比π┊,截至11月5日┊⊙▽,2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元△,相比2018年同期上涨了接近50%△♂⌒。

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                                                      在此情况下∟♂,房企一定要强调现金流管理◇△,特别是当下或者未来一段时间∴﹡∟,一定要有随时能调动的资金♀↑☆,这个资金不是几个亿☆,应该是要有上百亿的资金随时可以调动♂┊,这样你的财务才有弹性┊。

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                                                      10-11月↑,房企抓紧窗口期↑﹡,大量大额度发行美元债??∟,2019年房企美元债刷新纪录已成定局▽。美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处∵△♂,是部分房企的重要资金补充△♂,但因为额度原因⌒┊∟,很难成为最主要来源☆〇。

                                                      基于该中期票据计划△♂,万科地产香港近期进行了第十四次发行:金额为4.23亿美元的5.5年期固息票据⌒┊⊙,票面利率为3.15%;以及♀┊,金额为3亿美元的10年期固息票据⌒,票面利率为3.5%♂〇。

                                                      进入11月π,虽然各种政策收紧⊙,但房企美元融资的金额依然刷新历史纪录⊙,中原地产研究中心统计数据显示♂∵△,11月上旬⊿﹡↑,房企计划已经发布美元融资接近30亿美元↑⊙。

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